Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Продать квартиру с обременением намного сложнее, чем юридически «чистую» недвижимость. Но возможность выгодно продать заложенные квартиру или дом все–таки остаются. Разберем подробно варианты, как продать квартиру с обременением юридически грамотно, без больших денежных убытков.

Что такое залоговая недвижимость?

Когда человек берет деньги в долг в МФО, в банке или у частного инвестора, то часто требуется гарантия того, что он вовремя вернет взятые денежные средства и оплатит положенный процент за пользование кредитом. 

В качестве залога по договору займа чаще всего оформляют квартиру, дом, участок земли или долю в объекте недвижимости, принадлежащую заемщику. До полной выплаты долга с процентами заемщик не имеет права осуществлять с такой недвижимостью следующие действия:

• продавать;
• оформлять договор дарения;
• совершать обмен;
• предлагать данную недвижимость в качестве залога по другим займам и кредитным обязательствам.

Но как же тогда можно продать недвижимость, если дом или квартира в залоге у банка, МФО или частного инвестора (юридического или физического лица).

Можно ли продать квартиру в залоге?

Если на недвижимости обременение, то найти покупателя на нее намного сложнее. Но продать квартиру в залоге все-таки можно. Так как каждый случай индивидуален, то рассматривать юридические тонкости нужно после изучения всех документов, финансовой ситуации заемщика, учета рыночной реальной стоимости недвижимости, особенностей финансового рынка и спроса на квартиры в конкретном регионе России. 

Только опытный специалист сможет подсказать оптимальный алгоритм действий, ориентируясь на конкретную ситуацию с недвижимостью. В статье можно дать только общее представление, как следует действовать в той или иной ситуации.

Например, подробно узнать, «Можно ли продать квартиру в ипотеке?» или примерно представлять, как надо действовать, если квартира в залоге и нужна срочная продажа.

Как продать квартиру в залоге: инструкция для заемщика

Квартиру с обременением или в залоге можно продать, если урегулировать вопрос с выплатой долга. В каждом конкретном случае алгоритм действий разный:

• Можно найти покупателя, который согласен оплатить долг и приобрести недвижимость уплатив хозяину остаток денег. В этом случае сначала производят взаиморасчет с кредитором, а потом оформляют договор купли-продажи. Для того чтобы покупатель был уверен в прозрачности и законности сделки в ней участвует три стороны – кредитор, заемщик и покупатель:
  • продажа квартиры с обременением начинается с заключения трехстороннего договора и открытия двух банковских ячеек;
  • в одну ячейку вносят деньги в счет оплаты остатка долга перед заемщиком;
  • в другую ячейку вносится остаток денег, оплаченных покупателем за недвижимость;
  • когда обременение с недвижимости будет снять и договор перехода прав собственности к покупателю будет зарегистрирован в Росреестре, продавец может забрать остаток денег за продажу квартиры из второй ячейки.
• Если недвижимость приобреталась с участием материнского капитала, то для продажи надо будет получить согласие от органов опеки. Нужно гарантировать, что права детей не будут нарушены и будет куплена аналогичная по параметрам доля в новой квартире или доме на каждого из детей, зарегистрированных на данной жилплощади.
• Договориться с покупателем об оплате задатка, который оформляется нотариально. С этих денег можно будет погасить долг, снять все запреты с недвижимости и без проблем заключить сделку.
• Продать недвижимость с аукциона через банк – многие финансовые компании выставляют квартиры или дома, покупатели которых не смогли обслуживать кредиты на торги. В этом случае решение всех юридических вопросов берет на себя банк, но сумма от продажи будет существенно ниже рыночной.
• Если квартира в залоге у банка, то можно решить вопрос продажи путем рефинансирования займа в другой финансовой компании. В этом случае обременение будет снято после полной выплаты долга и продать недвижимость не составит труда.

В любом случае каждый вопрос с залоговой недвижимостью нужно изучать по многим параметрам, чтобы подобрать наилучшее и выгодное решение. За помощью всегда можно обратиться к опытным финансовым брокерам ГК «Содействие». 

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Документы для продажи залоговой квартиры

Можно ли продать заложенное имущество? – Да, можно, если урегулировать вопрос с оплатой остатка долга, иначе решить вопрос не получится.

Какие документы нужно предоставить:

• паспорт, СНИЛС, ИНН;
• выписка из реестра ЕГРН – стоит 350 рублей, нужно заказывать документ в Росреестре;
• договор займа и условия залогового обеспечения;
• свидетельство о заключении брака, если квартира в общей или в долевой собственности, а также нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу;
• согласие от опеки, при наличии несовершеннолетних детей или покупке квартиры с участием материнского капитала;
• экспертная оценка недвижимости – можно заказать в банке или в любом официально аккредитованном бюро;
• справка о том, что все квитанции по ЖКХ оплачены, нет долга и просрочек.

Могут понадобиться и другие документы, в зависимости от вида объекта недвижимости. Например, если дом в залоге у банка, то дополнительно нужен план межевания участка, оценка стоимости земли, выписка из Росреестра о праве собственности на земельный участок. 

Как снять залог с квартиры: ТОП-5 способов

Как продать залоговую недвижимость быстро и выгодно:

1. найти покупателя, согласного на оплату задатка;
2. рефинансировать займ;
3. воспользоваться услугами аукциона, торгов залоговым имуществом, предлагаемых многими финансовыми компаниями, банками;
4. согласовать трехстороннюю сделку с выплатой долга и получением остатка денежных средств;
5. воспользоваться услугами профессиональных финансовых брокеров – стоимость таких услуг не больше 10 процентов от стоимости сделки, но можно существенно выиграть на повышении стоимости квартиры или дома при правильном оформлении всех документов и привлечении для поиска покупателей крупных игроков финансового рынка.

В любом случае без оплаты долга обременение с недвижимого имущества не снимут. Тонкости и юридические нюансы касаются только минимизации затрат по выплате долга и выгодной продаже квартиры по реальной рыночной стоимости.

Кратко: как продать залоговую квартиру?

Можно ли продать квартиру с обременением? – Это возможно, если найти оптимальный путь для оплаты остатка долга, чтобы снять все ограничения на продажу квартиры. Дома или участка земли.

Если заемщик отказывается снять залоговые ограничения, то придется искать варианты выплаты долга. В качестве альтернативы во многих случаях помогает рефинансирование – оформление нового кредита для оплаты старого под меньший процент. В этом случае все ограничения с недвижимости снимаются, можно продать недвижимость и спокойно продолжать выплачивать новый кредит или закрыть его сразу с той суммы, которую получите с продажи.

Многие банки сегодня предоставляют интересные льготные программы рефинансирования как ипотечных займов, так и проблемных долгов с залоговым имуществом, так что можно найти оптимальный вариант с минимальными денежными потерями. Если вопросом займутся профессионалы ГК «Содействие», то за короткое время можно подобрать несколько вариантов решения вопроса с продажей залоговой недвижимости на самых выгодных и законных условиях.