Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Вопрос – могут ли лишить единственного жилья за долги, серьезный и требует детального рассмотрения. Сразу успокоим – на улице, без крыши над головой должники не окажутся, но условия проживания могут существенно ухудшится.

Что такое «единственное жилье» и можно ли его лишиться?

Согласно статье 446 ГК РФ единственное жилье нельзя продать в счет оплаты долговых обязательств. Но в этом Законе нет конкретики – единственным жильем может считаться:

• небольшой домик в деревне
• просторная квартира в Москве
• однокомнатная «хрущевка» и другая недвижимость.

Неприкасаемое жилье – жилплощадь, на которой человек зарегистрирован, использует ее для постоянного проживания.

Обязательная продажа квартиры за долги без предоставления другого жилья, соответствующего действующим нормативам недопустима. Вопрос о внесении корректив в законодательные акты поднимался еще 2012, но до сих пор уточнений и дополнений думой принято не было.

При определении критериев единственного жилья, одобрении или отказе в открытии исполнительного производства о продаже недвижимости в счет долгов, суд рассматривает комплекс факторов:

• залоговые обременения на недвижимость;
• наличие у должника других объектов жилой недвижимости;
• оценка имеющегося имущества, которое может быть реализовано;
• регион регистрации;
• рыночная оценка квартиры или дома;
• длительность проживания;
• когда недвижимость была куплена, получена по дарственной или завещанию;
• наличие несовершеннолетних детей, иждивенцев, зарегистрированных на данной жилплощадью или проживающих совместно с должником.

Если после реализации квартиры или дома достаточно средств для уплаты большей части долга и покупки квартиры, дома, меньшей площади, то суд может принять решение об отмене иммунитета на продажу жилья.

Могут ли арестовать жилье за долги? – Да, суд может наложить обременение на недвижимость, ограничить продажу, обмен, дарение, до полной выплаты долга. Арест недвижимости также может быть инициирован при процедуре банкротства.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Могут ли за долги отобрать единственное жилье

С ростом объемов кредитных задолженностей и злоупотреблений, после принятия закона о банкротстве, некоторые заемщики сознательно накапливают невозвратные долги, имея в собственности недвижимость от 300 м2.

Могут забрать единственное жилье за долги только в одном случае – если после продажи недвижимости человеку будет предоставлена другая жилплощадь, соответствующая установленным Законом требованиям и нормативам.

Например, продадут трехкомнатную квартиру и предоставят одно- или двухкомнатную. Также могут предложить жилплощадь в ином районе населенного пункта или в области.

Утверждение – «банк забрал квартиру за долги» ошибочно. Банк имеет право претендовать на возврат недвижимости, приобретенной по договору ипотеки или на квартиру, которая была предоставлена заемщиком в качестве залога при оформлении крупного кредита.

Поэтому при подписании договора на кредит с залогом недвижимости банки проверяют наличие прописанных на жилплощади несовершеннолетних, иждивенцев, существующие обременения, рыночную оценку.

Единственное жилье за долг по ипотеке банк имеет право забрать, так как ипотечная квартира остается в залоге до полной выплаты кредита. Если заемщик не может дальше обслуживать долг, то ипотечная квартира продается, кредитор забирает свои деньги и проценты, остаток средств выплачивает заемщику.

Важно! По Закону даже ипотечную недвижимость не могут забрать, если сумма задолженности не более 5% или термин просрочки до 3-х месяцев.

Кого это касается

Могут ли забрать недвижимость за долги? – Да, это возможно в следующих случаях:

• жилье выступает в качестве залога по кредиту;
• выявлены намеренные злоупотребления, махинации – раздел имущества между супругами, продажа, дарение недвижимости после появления задолженности;
• жилая площадь больше нормативной по региону. 

Единственную однокомнатную квартиру или комнату в коммуналке за долги не заберут.

Как было раньше

До широкого распространения ипотечного кредитования, покупки гражданами нескольких квартир и домов у людей была обычно одна квартира, в которой проживало несколько поколений.  Поэтому, согласно Закона, единственная квартира за долги банку не могла быть продана, на нее распространялся исполнительский иммунитет.

Человек мог самостоятельно продать жилье и рассчитаться с долгами. Но в судебном порядке обязать продать недвижимость было невозможно.

Что изменилось

С 2021 года, после разъяснений Конституционного суда N 15-П и определения Верховного Суда N 16-КГ 22-15-К4 исполнительский иммунитет на единственную недвижимость не является обязательным и неоспоримым.

Теперь каждый долговой иск, касающийся единственной недвижимости, рассматривается в суде индивидуально. Суды будут принимать решения о продаже квартиры, ориентируясь на комплекс факторов.

Могут ли изъять жилье за долги? – Да, теперь право принятия решения, забрать квартиру или нет, остается за судебными инстанциями.

На каких условиях снимается иммунитет с единственного жилья

Может ли банк забрать квартиру за долги? – После прецедентного решения Верховного Суда о продаже единственной недвижимости для выплаты крупной суммы долга теперь все суды РФ могут принимать решение о снятие иммунитета при следующих условиях:

• в случае банкротства иммунитет на продажу недвижимости не обоснован;
• у должника и его семьи есть еще недвижимость для проживания;
• жилплощадь, остающаяся у должника, соответствует нормативам социального найма по региону;
• предоставляемая взамен реализуемой квартира или дом находятся в том же городе, регионе;
• кредитор предоставляет должнику другое жилье;
• учитывается оценочная стоимость недвижимости, размер задолженности, наличие другого имущества;
• доказаны факты злоупотреблений – было продано несколько квартир, чтобы купить единственную недвижимость с целью обогащения, списания долгов.

Продажа квартир банками за долги – пока редкое правоприменение и касается злостных должников.

Как это работает на практике

Например, на человека в Москве положено жилье 18 м2, на семью из двух человек – 44м2. Если у должника единственная трехкомнатная квартира, в которой он проживает один, площадью 100 м2, то суд решит ее продать и обяжет кредитора приобрести человеку недвижимость меньшей площади, а оставшиеся деньги направит на закрытие долгов.

Могут ли арестовать единственное жилье за долги? – Да, на недвижимость по суду может накладываться обременение при процедуре банкротства. Квартиру нельзя продать, подарить, обменять без разрешения кредитора.

Можно ли забрать жилье за долги без предоставления другого

Да, забрать квартиру могут, если недвижимость была оформлена в залог за кредиты, куплена в ипотеку.

Важно! Банк забирает квартиру за долги если жилье приобретено по ипотеке в залоге, а заемщик не может выплачивать кредит.

Как избежать ареста недвижимости за долги

Несколько важных правил, которые помогут сохранить квартиру:

• постоянная регистрация, документальное подтверждения длительного проживания по прописке;
• наличие других проживающих в квартире, иждивенцев, несовершеннолетних, но не увлекайтесь, регистрируя много родственников;
• реальная рыночная оценка – надо доказать, что продажа не позволит покрыть большую часть долгов;
• оценка инфраструктуры района для нормального проживания;
• доказательства отсутствия другого имущества, недвижимости.

Каждый случай индивидуален, требует всестороннего анализа фактов, сбора документов, подтверждающих, что это единственное жилье и его продажа ухудшит условия проживания и не обеспечит возврат долгов кредиторам.