Ограничения и риски льготной ипотеки: 7 недостатков ипотечных программ с господдержкой

Для многих категорий заемщиков продлены сроки государственной поддержки при оформлении ипотечного займа. Но есть минусы льготной ипотеки, которые негативно сказываются на остальных программах ипотечного займа и много недоработок в законодательстве, не позволяющие полноценно использовать весь потенциал льготного государственного финансирования.

Предполагается, что льгота поможет молодым семьям и отраслевым специалистам быстрее приобрести собственное жилье. Но в итоге практически все заемщики сталкиваются с бюрократическими сложностями, волокитой, неожиданными требованиями при оформлении льготы.

Минусы ипотеки с господдержкой

Спустя несколько лет выдачи льготных ипотечных займов можно подробно обсудить и проанализировать основные недостатки финансовой программы и предостеречь заемщиков от непредвиденных рисков и сложностей, которые обязательно будут при оформлении льготной ипотеки.

Из-за низких ставок по ипотеке растут цены на недвижимость

Аналитика рынка недвижимости показывает, что с момента утверждения и начала выдачи льготных ипотечных займов существенно возросли цены на недорогую недвижимость. Стоимость небольших квартир с января выросла на 8%, но это не предел, до конца 2023 года строители, риелторы прогнозируют рост стоимость до 12-15%.

В итоге подорожание полностью нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке, так как возрастает ежемесячный регулярный платеж и нужно больше платить на первоначальный взнос.

Если рассматривать в качестве взноса материнский капитал, то его индексация не успевает за ростом цен на недвижимость, так как пересчет на индекс инфляции проводится в конце года.

Льготная программа господдержки позволяет купить недвижимость только в новостройке

Минусы ипотеки с господдержкой – можно приобрести недвижимость только в новостройке или в строящемся доме. Но, в связи с ростом стоимости недвижимости купить квартиру нужного метража в хорошем районе становится сложнее:

• приходится выбирать среди предложений, которые не устраивают по многим параметрам;
• ограничен выбор новостроек, так как банки заключают договора с небольшим количеством застройщиков;
• в новостройке всегда нужно делать ремонт «под себя» — это дополнительные затраты.

Плюс в том, что сейчас рассматривается возможность предоставления льготного ипотечного кредитования на вторичном рынке.

Растет общая закредитованность

Многие граждане РФ поспешили оформить ипотеку на льготных условиях, но рост зарплат не соответствует показателям инфляции. Поэтому многим придерживаться графика платежей по ипотеке становится все сложнее.

Доля ипотеки в общей кредитной нагрузке составляет 50% — это много для турбулентности на рынке трудоустройства, занятости населения. Гражданам со средним заработком становится все сложнее вовремя оплачивать кредиты по ипотеке.

Ограничения не позволяют взять ипотеку разным категориям работающих граждан

Льготные программы имеют много ограничений, которые не позволяют людям с хорошей зарплатой и стабильным доходом взять ипотечный займ на нужных условиях:

• установленные лимиты по заработной плате (120 тыс. и 70 тыс. для ай-ти отрасли), для учителей и врачей от 35 тыс. часто не соответствуют реально получаемым зарплатам как в столицах, так и по регионам;
• возрастной предел для Дальневосточной ипотеки в 35 лет также отсекает наиболее платежеспособных заемщиков. Только к 35 – 40 годам человек может наработать опыт и стаж, получать зарплату, которая позволяет переехать в другой регион и стать востребованным специалистом;
• отдельная боль – сельская ипотека, субсидирование этой программы ведется по остаточному принципу. Важно успеть вовремя подать заявку. Чтобы попасть в список счастливцев, которым хватило выделенного финансирования.

План ЦБ – снизить или убрать первый платеж по льготной ипотеке вряд ли поможет привлечь больше заемщиков, так как банки неохотно одобряют такие займы и могут для профилактики рисков поднять ставки на 1-2 процентных пункта или предусмотреть дополнительные страховки, увеличивающие стоимость кредита.

Небольшая сумма займа по госпрограммам

Лимиты на сумму льготной ипотеки явно недостаточны:

• лимит по сумме займа для Москвы и СПб в 12 млн позволяет купить квартиру в спальном районе. Недвижимость в районах, приближенных к центру, с хорошей инфраструктурой на сегодня стоит в пределах 25 млн – разница цен существенная;
• для регионов лимит в 6 млн также часто не позволяет купить квартиру, которая нужна, выбор существенно ограничен;
• лимиты на строительство, приобретение участка 3 млн с удорожанием материалов и работ также не позволяют воспользоваться льготой в полном объеме.

В итоге заемщику приходится выбирать квартиру меньшей площади и в не в том районе, в котором нужно.

Увеличивается цена на ремонт квартир

Цены на стройматериалы, строительные работы также растут, в среднем на 20%, но на некоторую отделку, особенно импортного производства, стоимость выросла в разы.

Качество и квалификация строительных бригад оставляют желать лучшего, а работа профессионалов с гарантией стоит недешево. После покупки квартиры, чтобы отпраздновать новоселье, придется потратиться и на ремонт.

Банки повышают стоимость кредитных продуктов

Если есть выбор – льготная ипотека или обычная программа жилищного кредитования, то заемщик, естественно выбирает более дешевый кредит. Банк теряет прибыль, его кредитные ипотечные продукты остаются невостребованными. Чтобы компенсировать убытки, многие банки идут на удорожание займов разными способами:

• повышают процент на другие кредиты (потребительские, целевые);
• вводят обязательные страховки;
• делают платным обслуживание кредитных карт, сокращают льготный беспроцентный период;
• становится меньше процент по вкладам, депозитам.

В сухом остатке получается, что, поддерживая строителей и рынок недвижимости, льготные ипотеки с господдержкой серьезно влияют на остальные программы кредитования, делают многие финансовые программы дороже, менее выгодными.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Итоги: как льготные программы влияют на ипотечный рынок?

Льготные ипотеки с господдержкой – основные недостатки:

• существенно дорожает недвижимость в новостройках и строящихся домах, намного больше, чем показатели инфляции;
• купить квартиру можно только в новостройке;
• лимит суммы льготы не позволяет приобрести нужный вариант недвижимости;
• растет закредитованность, так как рост зарплат не соответствует инфляции, сокращается рынок труда;
• уровень зарплат не соответствует требованиям льготных ипотечных программ;
• дорожают другие кредиты, что сказывается на закредитованности населения, повышает риски роста задолженностей, просрочек;
• повысился процент реструктуризации, рефинансирования ипотечных займов;
• стоимость ремонта и материалов резко возросла.

Но не все так плохо – есть и положительные моменты. Планируется распространить льготную ипотеку на вторичную недвижимость, многие застройщики предлагают варианты субсидированной ипотеки по минимальным ставкам. Продление льготного государственного субсидирования поддержит строительную отрасль, обеспечит рабочие места. Налоговые поступления в бюджет.