Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Зная, как досрочно погасить ипотеку, можно существенно сэкономить. Правильно выбранная стратегия выплаты займа сократит комиссии, переплату по процентным ставкам. Финансисты объяснили, когда выгодней использовать материнский капитал или воспользоваться налоговыми вычетами, привлечь дополнительные средства из других финансовых источников.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Согласно ФЗ 102 и 284, статьям 810 и 819 ГК РФ термин погашения ипотечного долга может быть изменен по просьбе заемщика в сторону увеличения и уменьшения.

Заемщики стараются оформить большие кредиты на максимально длительный срок, чтобы сократить ежемесячный платеж, снизить финансовую нагрузку. Такая стратегия приводит к существенной переплате (проценты за пользование кредитом, комиссии, расчетное обслуживание).

Перед тем, как гасить ипотеку досрочно, внимательно изучите договор, в нем могут быть предусмотрены комиссии, штрафные санкции.

Важно! По Закону банк не имеет права запретить клиенту полностью закрыть долг раньше установленного срока. Такие действия финансовых учреждений обжалуются в судебном порядке.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Опытные финансовые брокеры объяснили важные нюансы, как правильно гасить ипотеку досрочно с максимальной выгодой:

1. Если вносить крупные суммы, сверх обязательного платежа, в первый период выплат, можно существенно сэкономить на процентах;
2. Воспользоваться материнским капиталом для частичной выплаты займа;
3. Если вносить разово крупную сумму в счет частичного погашения долга, то с подачей заявления на перерасчет графика платежей, сокращением сроков или уменьшении ежемесячного взноса;
4. Не нужно долго собирать деньги, чтобы сразу заплатить большую сумму для оплаты займа. Если платить больше даже небольшие суммы сверх обязательных, то экономия в итоге получается существенная.

Важно! Внимательно изучите условия договора – узнайте, когда происходит списание при оплате раньше времени по графику, наличие лимитов, других ограничений.

Условия досрочного погашения

Можно ли закрыть ипотеку досрочно и на что обратить внимание? Важно учитывать условия, выдвигаемые конкретным банком и зафиксированные в договоре.

Каждый клиент имеет право частично или полностью закрыть кредит, но при учитывая ограничения есть риски серьезно переплатить.

Условия досрочного погашения ипотеки, которые важно учитывать:

•  необходимо закрыть просроченные задолженности;
•  проверьте наличие комиссий, других начислений, которые заемщик обязан заплатить по договору;
•  написать заявление о внесении дополнительных средств в счет долга.

Совет: взаявлении важно указать, на каких условиях происходит оплата – с изменением сроков или с сокращением регулярного платежа.

• банки устанавливают ограничения по размеру платежа. Например, в Сбербанке сумма должна составлять не меньше 30 процентов от размера ежемесячного взноса;
•  получите письменное подтверждение от банка о внесении денежных средств в счет оплаты ссуды.

Обязательно уточните у менеджера, когда по графику выгодней вносить деньги в счет основного долга. Часто банки включают досрочные платежи в общую задолженность – значит деньги идут на погашение займа и на оплату процентов. Основной долг снижается незначительно.

Варианты досрочного погашения

Как выгодно платить ипотеку досрочно? – Выбор способа зависит от финансовых возможностей, особенностей конкретного договора займа.

Оплата долга с опережением установленного графика возможна тремя способами:

• изменение срока займа – ежемесячный платеж остается неизменным, но сроки выплаты сокращаются;
• снижение суммы платежа – деньги, заплаченные сверх установленного норматива, зачисляются в счет снижения суммы ежемесячного платежа;
• комбинированный – при разумном объединении двух вариантов (уменьшение срока и понижении ежемесячного взноса) это самый прибыльный способ выплаты долгосрочных    кредитов. Попросите сотрудника банка просчитать все варианты, чтобы выбрать оптимальный для вас способ погашения.

Посмотреть подробные расчеты на конкретных примерах погашения кредита, узнать разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами можно в статье «Что выгоднее, уменьшать платеж или срок кредита?»

Как гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах

Как происходит досрочное погашение ипотеки при аннуитетном варианте договора займа:

•  платится фиксированная сумма по графику (в нее входят проценты и долг);
•  при внесении дополнительных средств, сверх обязательных, они распределяются равномерно, в счет оплаты процентов и в счет займа.

В данном случае имеет смысл выбирать снижение размера ежемесячного платежа, но продолжать оплачивать дальше ту же сумму. В итоге долг будет снижаться быстрее, так как размер платежей будет становиться меньше, а вы будете продолжать платить намного больше.

Например, по графику надо регулярно платить 50 тысяч, сроком 10 лет. Вносим разовый платеж 300 тысяч с сокращением ежемесячного взноса, теперь надо заплатить каждый месяц 40 тысяч. Продолжаем платить 50 тысяч, не забывая указать, что это дополнительная оплата с уменьшением платежа. Таким образом можно выплатить долг на два года раньше, без лишней финансовой нагрузки на семейный бюджет.

Как закрыть ипотеку досрочно при дифференцированных платежах

В случае дифференцированных выплат имеет смысл сокращать сроки договора займа. При внесении дополнительной оплаты остаток долга будет сокращаться быстрее, как и сумма обязательного взноса.

Если выбрать понижение платежа, то срок договора продлится, в итоге придется заплатить больше процентов и комиссий.

Например, регулярный платеж 12 тысяч состоит из 10 тысяч на оплату долга и 2 тысяч – выплату процентов. Если заплатить дополнительно 102 тысячи, то из них 12 тысяч пойдет на обязательный взнос, а 90 тысяч спишутся в счет долга в течение 9 месяцев (10 тыс. на каждый месяц).

Дальше можно выбрать два варианта – платить только проценты (2 тысячи) или продолжать вносить прежнюю сумму (12 тыс.).

Выбор зависит от ситуации конкретного заемщика – надо снизить нагрузку, уменьшайте ежемесячный взнос, хотите быстрее рассчитаться – снижайте срок выплаты.

Можно ли досрочно погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Материнский капитал можно направить на закрытие займа раньше. Для этого надо предоставить сертификат, дальше взаиморасчеты с Пенсионным фондом банк будет вести самостоятельно.

Важно. При использовании материнского капитала разрешается снижать только размер ежемесячного взноса. Сократить срок договора или оплатить штрафы, комиссии из этих средств нельзя.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Oшибки пpи дocpoчнoм пoгaшeнии

Выбрав неправильную стратегию оплаты займа можно не сэкономить, а серьезно переплатить. Не совершайте следующие ошибки:

1. Допускать просрочки, оплачивать деньги не по графику, а когда есть возможность;
2. При внесении дополнительной суммы, учитывайте, что из нее будет вычтен обязательный платеж, который надо внести по графику;
3. Если не писать заявление при оплате суммы сверх той, что определена графиком выплат, то банк пересчитает средства на свое усмотрение, не всегда в пользу заемщика;
4. Копить и вносить сразу большую сумму не всегда выгодно. Чем быстрее снизится размер процентов по займу, тем меньше переплата.

Необходимо просчитывать непредвиденные обстоятельства, предусмотреть резервные средства. Специалисты рекомендуют всегда располагать суммой денег, достаточной для оплаты двух месячных выплат. Такой подход поможет избежать просрочки, дополнительных начислений и штрафов.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Такая возможность Законом предусмотрена. Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки с наибольшей выгодой? Оптимально запланировать оплату на начало финансового года, можно вернуть больше денег. Возврат страховки будет частичным – 25 процентов уйдет страховой компании за обслуживание. В среднем можно вернуть половину уплаченных за страховку денежных средств.