Ипотека траншами: особенности и риски

Снижение покупательской активности на рынке первичного жилья в 2022 году побудило застройщиков искать новые способы привлечения клиентов. Одним из таких решений стало сотрудничество с банками при продаже недвижимости в ипотеку траншами в Москве. Условия кредитования будущих владельцев отличаются от стандартных. Теперь заем предоставляется двумя и более частями, а проценты за первую часть кредита сильно уменьшились и выплачиваются по минимуму до сдачи дома в эксплуатацию.

О плюсах и минусах такого вида кредитования, кто может рассчитывать на получение кредита и какие условия выдвигают кредиторы — расскажем в этой статье.

Что такое ипотека траншами

Траншевая ипотека — что это простыми словами? Термин “транш” произошел от французского слова tranche — порция. Кредит на жилье предоставляется банком не всей суммой сразу, а несколькими (чаще — двумя-тремя) частями.

В период с момента заключения договора до сдачи дома в эксплуатацию заемщик платит проценты только за пользование первой частью. Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% стоимости жилья.

Типичная схема траншевой ипотеки выглядит так:

1. Заключение договора;
2. Внесение первоначального взноса;
3. Получение первой части займа (размер — от 100 руб. до ⅓ кредита);
4. Постройка и/или сдача здания;
5. Внесение остальной части кредитных средств.

Чем выгодна ипотека траншами?

Главными недостатками целевого кредита на первичную недвижимость заемщики называют размер ежемесячного платежа и необходимость платить, когда фактически дом находится в стадии подготовки фундамента. Более выгодную в этом плане ипотеку траншами банки готовы предоставлять клиентам:

• проживающим в съемном жилье или в “старой” квартире, которую планируется продать и погасить часть ипотеки. Минимальный ипотечный платеж позволяет сохранить размер бюджета на оплату проживания и после переезда направить деньги на выплату процентов по остальной части займа;
• планирующим построить недвижимость, предназначенную для перепродажи или сдачи в аренду. Стоимость квадратного метра в готовой новостройке увеличивается на 25-30% по сравнению с аналогичной ценой жилья в строящихся объектах. Ипотека может быть погашена в дальнейшем арендными платежами или целиком после реализации квартиры на первичном рынке, а прибыль снова реинвестирована.

Условия траншевой ипотеки выгодны благодаря сокращению переплаты по платежам, особенно если первый транш составляет 100-1000 рублей. Кроме того, заемщик может оценить качество строительных работ, стройматериалов до начала оплаты оставшейся суммы кредита.

Риски и недостатки траншевой ипотеки

В феврале 2022 года в Центральном Банке России состоялось собрание правления, на котором главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной обозначены основные риски траншевой ипотеки:

• цена за 1 кв.м. готовых квартир будет повышаться, так как ипотека в траншах делает жилье в новостройках слишком доступным объектом инвестирования;
• застройщики будут вынуждены повышать цены на квартиры из-за медленного наполнения эскроу-счетов (деньги на счете, которые компании-застройщики смогут получить только после сдачи объектов).

Собираясь заключать договор на строительство жилья в кредит, желательно учитывать минусы траншевой ипотеки:

• если заемщик отказался от покупки недвижимости, то первоначальный взнос не возвращается;
• процентная ставка по траншевым ипотекам выше, чем при целевом кредитовании (14-20% вместо 0-12%);
• ипотека траншами предоставляется не всеми банковскими учреждениями, поэтому заемщиком доступно малое количество предложений;
• присутствуют те же риски, что и для остальных дольщиков строящегося жилья — недострой, затягивание сроков сдачи и т.п.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Ипотека за 1 рубль от Сбербанка: условия и нюансы

Несколько компаний-застройщиков прошли аккредитацию в крупнейшем банке России — Сбербанке и предлагают совместную программу траншевого кредитования первичной недвижимости. Траншевая ипотека от Сбербанка предоставляется на нескольких условиях:

• гражданство РФ или страны, не включенной в недружественный список;
• возраст — 18-75 лет;
• стаж от 3 месяцев на текущем месте работы;
• члены семьи — обязательные созаемщики. Исключение — брачный договор;
• размер первоначального взноса — от 15%;
• размер займа — до 85% стоимости жилья;
• страхование — обязательно;
• предложение действует на всей территории РФ.

В ипотеку траншами Сбербанк разрешает покупать как строящиеся квартиры, так и недвижимость в домах-новостройках. Займ перечисляется двумя частями: первая — после подписания договора долевого участия, вторая — не позднее 2 лет с момента оформления кредита.

Итог

Траншевая ипотека — эффективная альтернатива кредитам от застройщиков с минимальной процентной ставкой. Кредит позволяет купить новую квартиру с одновременной оплатой аренды жилья или сбором денег на последующую выплату ипотеки.

Группа компаний «Содействие» предлагает оперативную помощь в покупке квартир в ипотеку. Мы не берем предоплаты и сотрудничаем с банками, предлагающими лучшие условия кредитования первичного жилья. Клиент получает полное сопровождение сделки — от первого визита в офис до подписания договора.