Ипотека на коммерческую недвижимость: где и как оформить

Средства на покупку недвижимости, используемой для получения прибыли, называются коммерческой ипотекой. В статье расскажем, можно ли брать коммерческую недвижимость в ипотеку физическим и юридическим лицам, и как это сделать правильно.

Какую коммерческую недвижимость можно купить в кредит?

Ипотека на коммерческую недвижимость регулируется законом №102-ФЗ и распространяется на объекты, приобретенные с целью получения выгоды, прибыли. К ним относятся здания, сооружения, земельные участки. Условно выделяют 6 категорий коммерческой недвижимости:

1. Офисная;
2. Индустриальная (склады, цеха, логистические хабы);
3. Жилая, апартаменты (при условии, что недвижимость приобретается не для проживания);
4. Социальная;
5. Коммерческая;
6. Свободного назначения (отели, гостиницы, заведения общепита, рестораны, кафе).

Кредит на покупку коммерческой недвижимости позволяет приобрести любой из вышеперечисленных объектов. Важно, чтобы имущество соответствовало требованиям банка при согласовании займа.

Особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека для физических лиц и организаций немного отличается в порядке кредитования. Ликвидность коммерческой недвижимости всегда ниже, чем у жилого помещения. Такое залоговое имущество труднее продать, при реализации с торгов приходится делать существенный дисконт. Банки принимают меры для компенсации рисков, что сказывается на условиях коммерческого кредитования.

Для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц актуальна, когда они хотят заработать на имуществе. Примером такой ситуации являются гостевые дома, приобретаемые для дальнейшей сдачи в аренду. Чтобы законно получать прибыль, в дальнейшем заемщику придется оформить юрлицо или открыть ИП. Коммерческая ипотека для физлиц ограничивается следующими требованиями:

1. Минимальный первоначальный взнос при покупке коммерческой недвижимости выше, чем при оформлении обычной ипотеки. Он составляет порядка 30 % (при покупке жилья достаточно 10-15 %);
2. Срок кредитования меньше, чем при покупке жилого помещения – 10 лет;
3. Ставки по коммерческой ипотеке будут заметно выше;
4. Программы государственного субсидирования не действуют;
5. Объект коммерческой недвижимости берется в залог на весь период кредитования;
6. Земельный участок, на котором находится объект, тоже входит в залоговое имущество.

К доходам физического лица кредитные организации предъявляются повышенные требования, так как из-за высокой ставки и небольшого срока платежи по займу будут высокими.

Для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц более востребована, банки чаще кредитуют покупку недвижимости для организаций и ИП. Но и юрлица сталкиваются с некоторыми сложностями при оформлении:

1. Как и для физических лиц, коммерческая ипотека для юрлиц выдается на срок не более 10 лет;
2. Ставка и высокий первоначальный взнос могут отпугнуть клиента с небольшим оборотом капитала;
3. Процесс рассмотрения документов может занять месяц и более;
4. Кредитное учреждение при подаче заявки, требует расширенный комплект документов.

Важно! Если предприятие перестанет приносить прибыль, банк может изъять заложенное коммерческое имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Какие банки дают кредит на покупку коммерческой недвижимости

Ипотечный кредит можно получить не в любом банке, этот вид услуги еще только набирает популярность среди продуктов кредитования. Чаще всего выдают коммерческую ипотеку банки из двадцатки крупнейших в РФ:

• Альфа-Банк;
• Промсвязьбанк;
• Тинькофф банк;
• Газпромбанк;
• Совкомбанк.

Предложения для коммерческой ипотеки предоставляются в персональном порядке. Чтобы узнать условия, заемщику нужно обратиться в несколько банков и выбрать подходящий продукт.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Как оформить коммерческую ипотеку

Процесс схож с выдачей обычного кредита. В каждом банке есть свои нюансы, в общих чертах схема оформление коммерческой ипотеки для юридических лиц выглядит следующим образом:

1. Покупатель подбирает подходящую недвижимость, проверяет в ЕГРН, какие способы эксплуатации здания доступны:
2. В базе ФССП следует проверить, нет ли крупных долгов у продавца, не инициировано ли банкротство;
3. Обращается с заявкой в банк, после одобрения кредитная организация и заемщик составляют предварительное соглашение;
4. Банк дает письменную гарантию продавцу о том, что стоимость недвижимости будет оплачена после оформления помещения в залог;
5. Первый взнос покупателя перечисляется авансом продавцу недвижимости;
6. Составляют договор купли-продажи, помещение переходит в собственность покупателя;
7. Банк и новый собственник заключают залоговый договор, помещение становится залоговым имуществом;
8. Продавец получает от банка остаток стоимости помещения.

На практике залог оформляется параллельно со сделкой купли-продажи, право собственности переходит к покупателю сразу с обременением.

Требования банка к заемщикам

Банк предъявляет к заемщикам следующие требования:

1. С момента образования организации или ИП должно пройти не меньше года;
2. Банк и организация (предприниматель) должны находиться в одном регионе, удаленность друг от друга не может быть более 100 километров;
3. Иногда банк предъявляет ограничение по составу учредителей.

В отличие от ипотеки на жилье, когда ряд банков кредитует иностранцев, коммерческая ипотека для ИП или юрлица требует от заемщика гражданства РФ и возраст до 65 лет на момент последнего платежа по кредиту.

Требования банка к недвижимости

Коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

1. Недвижимость должна быть капитальной постройки;
2. Площадь объекта должна соответствовать назначению (не менее 50 м²);
3. По объекту должны отсутствовать долги по коммунальным платежам;
4. В строении должны присутствовать все коммуникации, необходимые для ведения деятельности, указанной в заявке на ипотеку;
5. Недвижимость должна располагаться в том же регионе, что и банк;
6. Здание с обременениями, судебными спорами, арестами не рассматривается.

Для оценки объекта банк привлекает аккредитованные компании. Представители приедут на место расположения здания, проведут визуальный осмотр, документальную проверку и выдадут заключение.

Документы

В зависимости от того, кем является кредитуемый, банки запрашивают разные пакеты документов. Чтобы взять коммерческую ипотеку, представители крупного бизнеса предоставляют:

• учредительные, регистрационные документы;
• доверенность на руководителя, главного бухгалтера, их паспорта;
• лицензия на осуществление деятельности;
• заявление на получение ипотеки;
• банковские выписки о расчетных счетах и действующих кредитах;
• годовая отчетность за предыдущие 2-3 года;
• документы на недвижимость.

У предпринимателей банк запрашивает следующие документы:

• свидетельство о регистрации;
• лицензию, если таковая имеется;
• копию паспорта;
• декларацию за 2 последних года;
• Документы на объект, намеченный к покупке.

Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц выдается по стандартному пакету заемщика, в некоторых банках достаточно паспорта гражданина РФ и СНИЛС.

Заключение

Прежде чем решить, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, сначала следует выбрать объект и договориться с продавцом. Затем отправить в банк заявку с приложенным пакетом документов и получить одобрение. После провести сделку купли-продажи, оформить залог и зарегистрировать право собственности.

Сэкономить время и усилия поможет кредитный брокер, который возьмет на себя отправку заявок и выбор оптимального решения. ГК «Содействие» сотрудничает с десятками банков, специалисты знают все нюансы, необходимые для одобрения сделки. В компании подберут кредит на коммерческую недвижимость даже под нестандартные пожелания клиента.