Ипотечный договор: на что обратить внимание при оформлении ипотеки

Ипотечный кредитный договор — главный документ, который определит финансовую стратегию заемщика на срок выплаты ипотеки. Прежде чем поставить свою подпись, надо внимательно изучить указанные в нем условия. Это подготовит вас к проблемам, с которыми можно столкнуться на этапе выплаты кредита за квартиру. Чем лучше вы знаете условия, тем надежнее исключите ошибки, опоздания и лишние переплаты. На что обратить внимание в ипотечном договоре вам подскажут консультанты кредитного брокера ГК «Содействие».

Какие существуют виды ипотечных договоров?

В международной практике встречается договор ипотечного кредита трех видов. Они действительны в силу закона, заключенного сторонами договора или судебного акта. В России чаще всего практикуется оформление ипотеки по договору купли-продажи (в силу договора сторон). Условия и содержание документа каждый банк разрабатывает самостоятельно, опираясь на рекомендации Банка России и законных актов.

Важно! Каждый заемщик имеет право внести свои предложения по изменению условий ипотеки, но пока ни один банк на это не согласился. Если условия ипотечной программы вас не устраивают, вы можете выбрать другой кредитный продукт и пройти всю процедуру одобрения заявки заново.

Ипотеку можно оформить на жилье, которое вы планируете купить. Допускается оформить в качестве залога уже имеющуюся жилплощадь. При покупке новостроек участниками сделки часто выступают покупатель, банк и продавец недвижимости. В России практикуются виды ипотечных договоров:

• социальная — с использованием государственных субсидий, выделяемых на улучшение жилищных условий;
• с вложением материнского капитала в качестве первого взноса;
• долевая — тот случай, когда в заключении договора принимает участие застройщик, а дом находится на стадии строительства;
• военная — с использованием программ, разработанных для участников НИС.

С 2022 года льготными условиями ипотечного кредита могут воспользоваться работники IT-отрасли. Для них действует пониженная ставка до 5% годовых.

Что должно быть указано в ипотечном договоре

Каждый банк или финансовая организация самостоятельно решает, как выглядит ипотечный договор. Но Закон об ипотеке ФЗ-102 защищает интересы заемщиков и подробно разъясняет правила оформления такого займа. Содержание договора подробно описывается в статье 9. В документе должно быть указано:

• точные данные заемщика и кредитора;
• исчерпывающее описание предмета ипотеки — адрес объекта, наименование, площадь, количество комнат, наличие инженерных сетей, сроки сдачи в эксплуатацию;
• общая сумма кредита, срок действия договора, процентная ставка, размер и график платежей;
• условия полного погашения кредита;
• стоимость залогового имущества, причем к оценке допустимо привлечь экспертов;
• обязанности заемщика;
• права заемщика — условия обращения с залоговой недвижимостью, право проживания или иного использования.

Права заемщика на объект недвижимости подтверждает не ипотечный кредитный договор, а закладная. Это отдельный документ в составе договора.

На что обратить внимание перед подписанием договора?

Перед подписанием бумаг стороны ипотечного договора получают достаточно времени для ознакомления со всеми документами. Банк проверяет легитимность прав продавца квартиры, кредитоспособность и благонадежность заемщика. Покупатель ипотеки должен внимательно изучить договор.

Чек-лист по чтению ипотечного договора:

• тип платежа — аннуитетный или дифференцированный;
• ставка фиксированная или плавающая;
• оставил ли банк за собой право изменять условия договора в одностороннем порядке;
• каковы условия расторжения договора, что считается форс мажорными обстоятельствами;
• условия досрочного погашения, взимается ли при этом штраф или комиссия;
• пени, штрафы и расторжение договора со стороны банка при просрочке.

Обратите внимание: В 2023 году не принято печатать важные условия мелким шрифтом, поэтому читать придется все от первой до последней страницы, а не только сноски и комментарии внизу страницы. На сайте банка, как правило, можно найти типовой бланк договора.

Данные покупателей и недвижимости

Если вы держите в руках ипотечный договор — на что обратить внимание прежде всего написано на первой странице. Это точные сведения о недвижимости вплоть до кадастрового номера (у новостройки он появляется только после введения здания в эксплуатацию), паспортные данные заемщика, полная сумма кредита. Если есть созаемщики, их данные тоже должны быть точно указаны.

Процентная ставка и возможность ее изменения

Ставка по ипотечному кредитному договору регулируется Центробанком. Если пользоваться государственными льготами и специальными программами банков в партнерстве с застройщиком, можно получить кредит под 0,1% годовых. Ни заемщик, ни банк не могут произвольно изменить установленную ставку в одностороннем порядке. Но при возникновении некоторых условий (пропуски платежей, отмена страховки, нарушение условий договора) ставка может возрасти. Предел роста и условия применения этой санкции также указаны в договоре.

Полная стоимость кредита

Получение и обслуживание ипотеки требует отдельных затрат, поэтому полная стоимость кредита выше, чем просто сумма процентов за весь срок договора. Ипотечный кредитный договор должен содержать расчет всех платежей. Для этого указывается из чего складывается сумма, какой получается переплата, какова общая процентная ставка с учетом всех платежей, страховок и комиссий. Если говорить коротко, то полная стоимость кредита это сумма основного долга, плюс проценты за весь срок действия договора, плюс страховые выплаты. Она указывается в двух вариантах — процентах и денежном выражении.

Обратите внимание: На сайте ГК «Согласие» можно воспользоваться онлайн-калькулятором, чтобы посчитать переплату при разных сроках и размерах первоначального взноса.

Обязательства заемщика

К обязательствам заемщика относятся:

• внесение платежей согласно утвержденному графику;
• при образовании просрочки уплата пени и штрафов;
• возмещение убытков кредитора, вызванных нарушением условий договора со стороны должника;
• компенсация судебных издержек в случае судебного разбирательства и реализации предмета залога для погашения кредита.

Дополнительно банки стараются прописать обязанность заемщика уведомлять о серьезной болезни, потере или смене работы и места жительства.

Финансовые расходы и страховые услуги

При заключении договора ипотечного кредита заемщик обязан застраховать приобретаемую жилплощадь. Страхование жизни и здоровья не считается обязательным и не может навязываться кредитной организацией. Чаще всего, такая страховка подается как выгодная акция, потому что позволяет снизить процентную ставку.

Обратите внимание на комиссии:

• за рассмотрение заявки;
• за ведение счета;
• за перечисление платежей через другие банки или платежные системы;
• за отказ от добровольной страховки.

Центральный банк РФ запрещает начисление дополнительных комиссий, но они иногда встречаются.

Важно! Уточните условия оформления кредитных каникул, пролонгации договора, рефинансирования или отсрочки платежа.

Комиссии за выдачу и обслуживание кредита

В любом виде ипотечных договоров различные комиссии за рассмотрение заявки, выдачу средств и обслуживание счета незаконны. Запрет установлен Банком России. Доказать нарушение сложно, но опытные юристы могут справиться с задачей по возврату незаконно уплаченной комиссии. Выбирайте банки, где проценты за перевод денег или досрочное погашение кредита не начисляются.

На заметку: Кредитный брокер ГК «Содействие» помогает подобрать вариант ипотеки без незаконных комиссий.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Величина пени и штрафов

Договор ипотечного кредита заключаете на большой срок, часто более 15 лет. Никто не застрахован от непреднамеренного пропуска платежа. Особое внимание уделите разделу, в котором указаны пени и штрафы за просрочку.

Важно:

• с какой даты фиксируется просрочка;
• что считаете датой погашения — день внесения средств или день их поступления на счет;
• за что начисляется пени, помимо опозданий с уплатой взносов (опоздание с регистрацией документов, непредоставление информации). 

Помните, что штраф начисляется единоразово, а пени — пока не будет исправлено допущенное нарушение.

Досрочное погашение кредита

Чтобы досрочно погасить ипотеку, необходимо соблюсти определенные условия. Банки устанавливают срок, с которого возможно можно полностью выплатить кредит без штрафа и комиссии. Нельзя сегодня взять ипотеку, а завтра ее погасить без выплаты процентов. Согласно статье 819 ГК РФ заемщик обязан уведомить банк о досрочном погашении за 30 дней до перечисления денег, если иное не предусмотрено договором.

Не ограничивается только частичное погашение, но важно понимать, как будут учитываться внесенные средства. Они могут пойти в уплату основного долга или на погашение процентов, а также просто засчитаться в следующем платеже.

Снятие обременения после погашения кредита

После того, как был внесен последний платеж отношения с банком-кредитором необходимо официально завершить. Автоматического закрытия ипотечного кредита не происходит. Убедитесь, что банк снял обременение и ваша недвижимость больше не находится в залоге.

На что обратить особое внимание: советы от брокера

Юристам кредитного брокера ГК «Содействие» часто приходится проверять ипотечный кредитный договор, чтобы найти возможность снизить размер дополнительных комиссий. Чтобы не переплачивать, уточняйте заранее:

• разрешает ли банк сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге;
• когда можно прописаться и можно зарегистрировать родственников;
• есть ли в договоре запрет на перепланировку жилья.

Заранее выясните условия, при которых банк имеет право потребовать досрочное погашения займа.