Что выгоднее брать в ипотеку: новостройку или вторичку?

Покупатель жилья выбирает между первичным и вторичным фондом. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, перед принятием решения необходимо взвесить все «за» и «против». В статье рассмотрим, что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку, и какой тип недвижимости более выгодный.

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Прежде чем определить, какая ипотека выгоднее: вторичка или новостройка, стоит разобраться в отличиях. Первичная недвижимость – жилье, которое продают впервые после постройки или реконструкции. Оно еще не было продано и не использовалось ранее, в документах покупатель станет первым владельцем. Обычно «первичка» продается напрямую застройщиком, к этой категории относятся как квартиры в новостройках, так и построенные коттеджи, таунхаусы.

Вторичной недвижимостью называют уже побывавшие в частной собственности объекты недвижимости. Они могут продаваться повторно, обычно не связаны с первоначальным застройщиком. К такому жилью относят квартиры, дома, участки и коммерческие помещения. Вторичный рынок недвижимости довольно разнообразен, включает в себя здания разного состояния, стоимости и периода постройки. Перед тем, как решить, будет оформлена вторичка или новостройка в ипотеку, следует взвесить достоинства и недостатки каждого варианта.

Плюсы и минусы ипотеки на вторичное жилье

Весомый плюс вторичного жилья – большой выбор недвижимости, включая квартиры в центре города и в разных перспективных районах. Для ипотеки на вторичку 2023 преимущества будут следующие:

• возможность найти готовое жилье, в которое можно сразу же заселиться;
• инфраструктура вокруг вторички обычно уже хорошо развита;
• нет риска несоблюдения сроков ввода дома в эксплуатацию;
• проверка качества строительства и состояния квартиры перед покупкой.

Цена на вторичном рынке может быть ниже, чем на первичном, особенно если речь идет о зданиях, построенных 10-15 лет назад и более. Но у этой недвижимости есть и минусы:

• более высокие процентные ставки на ипотеку по сравнению с первичным рынком;
• возможность обнаружения скрытых дефектов в квартире после покупки;
• зачастую есть необходимость проведения ремонта перед заселением.

Серьезным недостатком является ограниченное количество программ государственной поддержки для покупки.

Преимущества и недостатки ипотеки на новостройку

Чтобы ответить на вопрос, что выгоднее: первичка или вторичка, следует разобраться в преимуществах и недостатках новостроек. Выбор квартир в новых домах по планировке и этажности будет шире, чем на вторичном рынке недвижимости.

Но есть и минусы:

1. Вероятность срыва сроков строительства и введения дома в эксплуатацию. Если покупатель живет на съемной квартире, какое-то время придется оплачивать ипотеку и аренду одновременно;
2. Нельзя заранее проверить качество строительных и отделочных работ, что может привести к дополнительным расходам на ремонт и поддержание квартиры в должном состоянии;
3. Новостройки обычно продают в состоянии «черновой отделки», заемщику придется дополнительно тратить деньги на ремонт квартиры, что может значительно увеличить итоговую стоимость покупки;
4. Банки нередко ограничивают перечень застройщиков, под недвижимость которых они готовы предоставить ипотеку;
5. Какое-то время после заселения придется терпеть ремонтные работы соседей, потому что квартиры в новостройках продаются и заселяются неравномерно;
6. Такая недвижимость требует больше времени на сбор документов, регистрацию и другие вопросы оформления собственности.

Нередки случаи, когда в рекламных рендерах представлены жилые комплексы с развитой инфраструктурой и всеми удобствами обжитого района. Но при вводе недвижимости в эксплуатацию эти объекты могут быть не построены, и ждать их жильцам приходится годами.

Почему ставки на новостройки ниже

Есть несколько причин, почему ставки по ипотеке на новостройки могут быть ниже:

1. Новостройки в хороших районах и с современной инфраструктурой стоят выше на рынках недвижимости, что уменьшает риски для кредитора на случай реализации залогового имущества;
2. Первичка продвигается застройщиками с помощью скидок, акций и других маркетинговых методов, что позволяет банкам предложить более выгодные условия для получения кредита;
3. Застройщики новостроек могут получать государственную поддержку, например, субсидии или налоговые льготы, что позволяет им снизить стоимость строительства и, следовательно, цену на квартиры.

Государственное финансирование распространяется и на банки, существует ряд программ, по которым базовая ипотечная ставка существенно снижается за счет частичной компенсации из бюджета.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Есть ряд причин, почему для кредиторов вторичка менее интересна:

1. Риски для банков со вторичной недвижимостью выше из-за возможных проблем с юридической чистотой;
2. Рыночная стоимость вторички растет хуже, чем у первичной недвижимости. С течением времени стоимость залога может снизиться;
3. Скрытые дефекты объектов недвижимости, которые могут повлиять на его стоимость, требуют тщательной процедуры оценки.

Из-за этих факторов объекты на вторичном рынке менее ликвидные в случае быстрой продажи, если с платежеспособностью заемщика возникают проблемы.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Что выгоднее для заемщика: «первичка» или «вторичка»

Чтобы решить, новострой или вторичка: что выгоднее для покупки недвижимости, стоит оценить потребности и возможности заемщика. Базовая ставка по ипотеке колеблется в пределах 11-14% в год. Но итоговые проценты рассчитываются персонально и для некоторых категорий заемщиков могут быть снижены вдвое и более при покупке новостройки.

Приобретение первички может быть выгодным вариантом, когда покупатель подходит под критерии льготного кредитования от государства или застройщика. Покупка вторичной недвижимости имеет смысл, если есть желание купить жилье в районе с развитой инфраструктурой, уже готовое к заселению, без необходимости ждать окончания строительства.

Сравнение процентных ставков

В среднем, ставки по ипотекам на первичное жилье ниже на 1-2%, чем на вторичное. Если кредитуемый подходит под критерии программы с гос. поддержкой, переплата процентов, при покупки вторички, может быть еще выше. В зависимости от программы софинансирования, ипотечные ставки на новостройки начинаются от 6-7% (для ДФО и некоторых регионов РФ до 3%), в то время как на вторичное жилье среднерыночная ставка составляет 11-14%.

Дополнительные расходы на ипотеку

При выборе между первичным и вторичным рынком жилья, следует учитывать не только процентную ставку по кредиту, но и все дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:

1. При внесении первоначального взноса наличными придется оплатить аренду ячейки-аккредитива у банка;
2. Для покупки в ипотеку вторички придется потратиться на проверку юридической чистоты;
3. Некоторые банки требуют также дополнительно оформить титульное страхование, на случай, если предыдущие владельцы квартиры попытаются оспорить в суде право собственности заемщика.

В остальном, расходы на ипотеку примерно одинаковые – оплата страхования жилья, услуг оценщика и пошлины за регистрацию сделки и собственности.

Итоги: что же выбрать вторичку или новостройку?

При выборе вторички или новостройки плюсы и минусы ипотеки зависят от личных предпочтений и объективных экономических условий. Ставки по первичному жилью обычно ниже, так как для банков залог такой недвижимости менее рискованный. Кроме того, на первичном рынке недвижимости часто действуют акции и скидки от застройщиков, которые могут снизить стоимость жилья. Вторичное жилье позволяет выбрать уже готовое жилье и избежать рисков строительства, но обычно имеет более высокие процентные ставки и может требовать дополнительных расходов на ремонт и обновление.