Что такое эскроу-счет?

После масштабного обмана дольщиков государство усовершенствовало законодательство. Теперь все средства, оплаченные покупателями или заемщиками за строящееся жилье, будут размещаться на счетах эскроу. 

Разберем подробно понятие эскроу счета, что означает этот финансовый инструмент, как он работает и как им пользоваться.

Что такое эскроу-счет и когда стоит его использовать?

Что значит термин эскроу счет? – Это резервный счет, открываемый в банке в случае приобретения недвижимости в строящемся доме. Гражданин вносит на этот счет деньги на приобретение квартиры, а банк контролирует, когда и как средства будут переведены застройщику. Замороженные средства на эскроу счете могут быть переведены застройщику после выполнения договорных обязательств – сдачи недвижимости в эксплуатацию с соблюдением всех обязательств, указанных в договоре купли-продажи квартиры.  

Если строительство заморожено, дом не достроен, не введен в эксплуатацию в указанные сроки, то деньги возвращаются покупателю квартиры.

Важно! Снять деньги с этого счета, после заключения договора, невозможно. Средства возвращаются покупателю только в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Эскроу-счета нужны не только при оформлении сделок с недвижимостью. Резервирование средств используют:

• при сделках с ценными бумагами, активами;
• при покупке бизнеса;
• при заключении крупных сделок, когда необходимо обезопасить средства до выполнения сторонами договорных обязательств.

При любой крупной денежной сделке, когда стороны не уверены в полном исполнении договорных обязательств, используются резервные счета эскроу, с которых деньги банк переводит только по согласию покупателя товаров, услуг, ценных активов, недвижимости.

Счет эскроу в Сбербанке, что это такое? – Это счет, на который переводят деньги по ипотечному кредиту на строящуюся недвижимость. Только крупные банки, располагающие большими активами, получают аккредитацию ЦБ на открытие счетов эскроу. Банки сами могут финансировать строительство жилых домов или заключать договора с крупными застройщиками.

Важно! Согласно ФЗ 151 РФ, размещение денег на эскроу-счетах обязательно при покупке недвижимости в строящемся доме. Данная мера обеспечит безопасность и гарантии гражданам, при покупке строящейся недвижимости как в ипотеку, так и за личные средства.

Как производится покупка дома или квартиры в ипотеку с эскроу-счетом?

Банк, выдающий кредит на приобретение жилья в строящемся доме на правах ДДУ открывает счет, на котором аккумулируются средства.

Как работает эскроу счет:

• покупатель заключает договор ипотеки или приобретения недвижимости в котором указано, что средства будут размещены на эскроу-счете;
• после внесения договора о покупке квартиры или дома в Росреестр открывается счет в банке, выбранном застройщиком и покупателем или в том банке, который выдает ипотечный кредит;
• деньги, переведенные на этот счет, замораживаются – к ним не имеют доступа ни покупатель, ни застройщик, до тех пор, пока сделка покупки квартиры не состоится.
• в Сбербанке, если он оформляет ипотеку, эскроу счет можно открыть дистанционно, в личном кабинете или в приложении смартфона.

Сколько стоит эскроу счет? – Комиссия за открытие счета при покупке недвижимости в доме на стадии строительства по ДДУ уплачивается застройщиком.

Преимущества и минусы эскроу-счетов

У этого финансового инструмента есть как плюсы, так и минусы.

Есть и недостатки:

• количество банков, открывающих такие счета ограничено;
• дохода сумма, размещенная на эскроу-счете, не приносит, проценты на сумму, размещенную на счете не начисляются.

Сколько стоит открыть эскроу счет для других сделок? – Стоимость открытия 1 процент от суммы, размещаемой на счете, оплачивается клиентом, инициирующим открытие счета, если между сторонами нет других договоренностей.

Как открыть эскроу-счет? 

Рассмотрим на примерах крупных банков, как открывают такие счета.

Как открыть эскроу счет в ВТБ:

• покупатель (физлицо) предоставляет паспорт и пишет заявление на открытие эскроу-счета;
• продавец (физлицо или компания) предоставляют документы о госрегистрации или паспорт;
• к заявлению прилагается договор, заключенный между сторонами сделки;
• банк (контрагент) открывает счет и хранит на нем деньги, контролирует все условия выполнения договора;
• после одобрения покупателем и выполнения условий договора банк переводит деньги на счет продавца.

Как открыть эскроу счет в Сбербанке – аналогично вышеуказанной схеме или в личном кабинете клиента банка в дистанционном режиме. Посетить банк надо только для подписания документов, предоставления договора, условия которого должен контролировать банк.

Эскроу счет как пополнить? – Внести средства на счет можно как наличными, так и переводом со счета или с банковской карты на счет эскроу. Третьи лица могут внести деньги на счет только при наличии доверенности на такие действия, официально заверенной у нотариуса.

Бесплатная консультация нашего эксперта

Проконсультирую по вопросам ипотечного кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.

Получить консультацию

Другие инструменты, предоставляемые банками для проведения безопасных сделок

Обезопасить денежные средства при заключении сделки можно и другими способами, если открытие эскроу-счета не подходит по стоимости или другим причинам.

Банковская ячейка 

Банк предоставляет клиентам полностью защищенный сейф, в котором можно хранить ценности, деньги, бумаги, договора. За пользование банковской ячейкой взимается ежемесячная оплата. Доступ к ячейке имеет только клиент, заключивший договор с банком.

Средства, хранящиеся в ячейке, могут попасть под арест судебными приставами. Все ценности, находящиеся в ячейке не застрахованы.

Аккредитив 

Еще одна форма защищенных взаиморасчетов, которая используется при заключении сделок купли – продажи. Отличия от эскроу-счета:

• установленная ЦБ форма договора;
• средства может получить продавец или уполномоченное им лицо, после выполнения условий сделки;
• нет гарантированной страховки;
• подлежит аресту в случае судебного иска, разбирательства.

Аккредитив – удобная форма взаиморасчетов для компаний.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

По ФЗ 117 денежные средства, размещенные на счетах эскроу застрахованы на сумму 10 млн. В случае банкротства финансовой организации клиентам возвращаются деньги в размере 10 млн рублей. 

Средства свыше 10 млн. возврату в случае банкротства банка, не подлежат.

Что будет, если обанкротится застройщик

Денежные средства при банкротстве застройщика или невыполнении условий договора возвращаются покупателю в полном объеме.

Важно! Датой выполнения условия договора покупки недвижимости считается срок сдачи дома в эксплуатацию плюс полгода. Но в связи с экономической ситуацией с весны 2022 года, согласно ФЗ 58 продлевать действие эскроу-счета разрешено на два года, в случае, если застройщик не успевает сдать объект в эксплуатацию.

Резюме – зачем нужен эскроу-счет?

На этом счете деньги, оплаченные покупателем за строящуюся недвижимость замораживаются. Банк отвечает за сохранность денежных средств и переводит деньги застройщику после того, как условия договора выполнены. Если застройщик обанкротится деньгу вернут покупателю в полном объеме. Снять деньги в любой момент с этого счета нельзя, проценты на сумму, размещенную на эскроу-счете не начисляются.